慶陽網(wǎng)訊（記者 高于婷) “小產(chǎn)權房”的概念對于百姓來說并不陌生，因其售價遠低于商品房，受到不少消費者的青睞。

最近，市民張博打算在西峰城區(qū)購置一套房屋，奔波幾天了解了一些在售樓盤、二手房屋，銷售價格都比較高，這讓手頭本不是非常寬裕的張博望而卻步。后來有朋友推薦小產(chǎn)權房，張博跑了幾家小區(qū)，確實價格比較實惠，房屋結構也不差?！暗猜犝f小產(chǎn)權房有風險，不能辦房產(chǎn)證，這到底能不能買呢？”張博對此有些猶豫。

1月5日，甘肅錦晟律師事務所律師吳向陽就小產(chǎn)權房的相關問題進行了解釋。據(jù)介紹，小產(chǎn)權房是在社會實踐中形成的一種約定俗稱的稱謂，指的是在農(nóng)村集體土地上建設的房屋，未辦理相關證件，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”。因此，小產(chǎn)權房的購房合同在國土房管局不會給予備案。

小產(chǎn)權房主要包括村民自行籌資興建的農(nóng)民房、村委會和村民在集體土地上自行開發(fā)建設的統(tǒng)建房、開發(fā)商出錢村集體觸底合作建設的樓盤?！斑@類房屋只能轉讓使用權，但不可買賣?！眳窍蜿柭蓭熤赋?，轉讓還需滿足相應條件，須經(jīng)本村村民委員會同意和鄉(xiāng)級政府批準；轉讓人與受讓人同為本村村民；受讓人無宅基地，符合宅基地申請條件；宅基地使用權不能單獨轉讓，須與住房一并轉讓。另外，轉讓人戶口應該已遷出本村或?qū)儆凇耙粦舳嗾蚨喾俊?。如系一戶一宅，須明確表示不再申請宅基地，且有證據(jù)表明其已有住房保障，如與其他近親屬合戶居住。

小產(chǎn)權房雖實惠，但存在諸多風險。記者采訪了解到，小產(chǎn)權房因雙方簽署的購房合同不屬于法律認可的正式購房合同，沒辦法在房管局備案，開發(fā)商未繳納土地出讓金等費用，沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房人不能取得房產(chǎn)證;即便有證，也不是真正意義上的房產(chǎn)證，部分是鎮(zhèn)政府或村委會出具的證，部分是綠本的房地產(chǎn)權共有(用)證，享有的權利完全不一樣。

因無法房產(chǎn)登記，則導致了一系列后續(xù)的問題，如難以規(guī)避“一房多賣”風險，買方很難確認賣方有沒有偷偷將房屋再次出售；房屋脫離監(jiān)管質(zhì)量難以保證，大多小產(chǎn)權房有嚴重的安全隱患，建設標準不達標的情況多見，購房時也無法進行銀行貸款套現(xiàn)困難，難以轉讓。小產(chǎn)權房不能辦理變更登記，意味著房屋的所有人還是賣方，后續(xù)不管是買方離婚，還是繼承，法院很可能不對小產(chǎn)權房進行處理。

小產(chǎn)權房未經(jīng)土地行政管理部門批準而使用集體所有土地的，涉嫌違法用地，小產(chǎn)權房無建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證的，涉嫌違法建設。在面臨拆遷或者地段價格暴漲的時候，賣方很有可能以簽訂的合同無效為由進行毀約。記者采訪發(fā)現(xiàn)，有許多市民在購買小產(chǎn)權房時，遭遇了“售后毀約”“一房多賣”等糾紛，致使個人權益受損。

有市民提出疑問，如果已經(jīng)購買了小產(chǎn)權房，簽署的合同有效嗎？吳向陽律師解釋，根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，本集體組織成員之間買賣小產(chǎn)權房，或?qū)⒎课莩鍪劢o本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人員，取得有關組織和部門的批準，這類合同視為有效。但如果是本集體與他集體組織成員之間買賣小產(chǎn)權房，集體組織成員與城鎮(zhèn)居民之間買賣小產(chǎn)權房等則合同是無效的。

市住建部門提醒廣大市民，在購買房屋時要看銷售方有無“五證”，即：國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證、商品房銷售許可證。通過合法途徑購買房產(chǎn)，切勿為一時便利實惠，購買無產(chǎn)權保障房屋。