慶陽(yáng)市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告

　　(第3號(hào))

　　《慶陽(yáng)市物業(yè)管理?xiàng)l例》經(jīng)慶陽(yáng)市第四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十次會(huì)議于2019年3月12日通過(guò)，已由甘肅省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十次會(huì)議于2019年5月31日批準(zhǔn)。現(xiàn)予公布，自2019年8月1日起施行。

　　慶陽(yáng)市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)

　　2019年6月5日

　　慶陽(yáng)市物業(yè)管理?xiàng)l例

　?。?019年3月12日慶陽(yáng)市第四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十次會(huì)議通過(guò) 2019年5月31日甘肅省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十次會(huì)議批準(zhǔn)）

　　目 錄

　　第一章 總則

　　第二章 物業(yè)管理區(qū)域劃分

　　第三章 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)

　　第四章 前期物業(yè)管理

　　第一節(jié) 前期物業(yè)招投標(biāo)

　　第二節(jié) 物業(yè)承接查驗(yàn)

　　第三節(jié) 物業(yè)管理用房、物業(yè)保修

　　第五章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第一節(jié) 一般規(guī)定

　　第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)

　　第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)

　　第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出交接

　　第六章 物業(yè)的使用與維護(hù)

　　第一節(jié) 一般規(guī)定

　　第二節(jié) 停車管理

　　第三節(jié) 住宅專項(xiàng)維修資金管理

　　第七章 法律責(zé)任

　　第八章 附則

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營(yíng)造良好的生活和工作環(huán)境，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。

　　新建住宅區(qū)和配套設(shè)施比較齊全的原有住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理。

　　配套設(shè)施不全的原有住宅區(qū)，由所在地人民政府有關(guān)部門和公有住房出售單位籌措資金，組織整治，創(chuàng)造條件，逐步實(shí)行物業(yè)管理。

　　配套設(shè)施比較齊全的大廈、工業(yè)區(qū)等其他物業(yè)，推行物業(yè)管理。

　　第三條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　第四條 市、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入城鄉(xiāng)建設(shè)與管理和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)治理體系，建立和完善物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機(jī)制和物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化、社會(huì)化和專業(yè)化體系，扶持物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定享受優(yōu)惠政策。

　　第五條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：

　　（一）制定物業(yè)管理相關(guān)政策；

　?。ǘ┙M織物業(yè)管理培訓(xùn)；

　?。ㄈ┲笇?dǎo)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)開展自律性規(guī)范的制定和實(shí)施工作；

　?。ㄋ模┓?、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

　　縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：

　　（一）組織相關(guān)部門劃分已建成物業(yè)管理區(qū)域；

　　（二）指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)及培訓(xùn)業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)成員；

　　（三）監(jiān)督管理前期物業(yè)招標(biāo)投標(biāo)；

　　（四）指導(dǎo)監(jiān)督物業(yè)承接查驗(yàn)、退出交接；

　?。ㄎ澹┍O(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常管理；

　　（六）指導(dǎo)監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金管理；

　?。ㄆ撸┺k理物業(yè)管理行政許可及公示事項(xiàng)；

　?。ò耍┙⑽飿I(yè)管理檔案；

　　（九）處理物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛投訴；

　?。ㄊ┓?、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

　　市、縣（區(qū)）人民政府其他有關(guān)主管部門，在各自職責(zé)范圍內(nèi)，做好相關(guān)監(jiān)督管理工作。

　　第六條 街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)等工作，督促業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)矛盾糾紛，辦理物業(yè)管理公示事項(xiàng)，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。

　　社區(qū)（居、村民委員會(huì)）協(xié)助街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府建立社區(qū)服務(wù)、管理措施和機(jī)制，配合解決社區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、排水、道路等公共設(shè)施和公共服務(wù)方面存在的問(wèn)題，廣泛宣傳發(fā)動(dòng)群眾，引導(dǎo)社區(qū)居、村民遵規(guī)守約，營(yíng)造良好的社區(qū)管理氛圍，指導(dǎo)監(jiān)督轄區(qū)業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)管理活動(dòng)，受理轄區(qū)業(yè)主的投訴舉報(bào)，調(diào)解處理物業(yè)管理矛盾糾紛，組織社區(qū)開展公益宣傳、精神文明創(chuàng)建和文化娛樂(lè)活動(dòng)。

　　第七條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信服務(wù)，提升物業(yè)服務(wù)水平。

　　第八條 鼓勵(lì)采用互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等信息化、智能化技術(shù)，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和管理水平，推進(jìn)智慧小區(qū)建設(shè)。

　　第二章 物業(yè)管理區(qū)域劃分

　　第九條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

　　劃分物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)充分考慮規(guī)劃條件、土地使用權(quán)屬范圍、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、自然界限、社區(qū)建設(shè)等因素，遵循方便生活和工作，有利于社區(qū)建設(shè)和管理，降低管理成本，提高服務(wù)便利化的原則。

　　有以下情形之一的，縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可以將其確定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，并由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理：

　?。ㄒ唬儆讵?dú)立封閉式小區(qū)的；

　　（二）處于同一街區(qū)或者位置相鄰的；

　　（三）配套設(shè)施設(shè)備可以共享的；

　　（四）商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉(cāng)儲(chǔ)等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨(dú)立共用設(shè)施設(shè)備，并能夠封閉管理的；

　?。ㄎ澹┢渌梢哉纬梢粋€(gè)物業(yè)管理區(qū)域的。

　　根據(jù)前款第二項(xiàng)、第三項(xiàng)和第五項(xiàng)確定的物業(yè)管理區(qū)域，建筑物規(guī)模一般不小于三萬(wàn)平方米。

　　第十條 新建住宅區(qū)編制的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)管理區(qū)域劃分。

　　配套設(shè)施比較齊全的原有住宅區(qū)，尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域并已投入使用的，其物業(yè)管理區(qū)域劃分由縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門會(huì)同街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府征求業(yè)主意見后予以核定。

　　已核定的物業(yè)管理區(qū)域不得擅自變更。確需變更的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，由縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門會(huì)同街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府重新核定。

　　物業(yè)管理區(qū)域劃分或者變更后，縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域向全體業(yè)主、物業(yè)使用人公示。未聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府向全體業(yè)主、物業(yè)使用人公示。

　　第三章 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)

　　第十二條 具備下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：

　　（一）交付使用的物業(yè)專有部分建筑物面積達(dá)到建筑物總面積百分之五十以上的；

　　（二）交付使用的物業(yè)專有部分建筑物面積達(dá)到建筑物總面積百分之三十以上，且首期交付的物業(yè)專有部分交付使用時(shí)間滿兩年的；

　　（三）交付使用的戶數(shù)達(dá)到總戶數(shù)百分之五十以上的。

　　業(yè)主可以向建設(shè)單位查詢前款規(guī)定的有關(guān)資料和數(shù)據(jù)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)予以配合。

　　第十三條 符合召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的申請(qǐng)，十名以上業(yè)主也可以聯(lián)名申請(qǐng)。

　　街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)在接到申請(qǐng)后六十日內(nèi)組織成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。籌備組成立之日起七日內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府及籌備組報(bào)送建筑物面積清冊(cè)、業(yè)主名冊(cè)、建筑物規(guī)劃總平面圖、共用設(shè)施設(shè)備交接資料、物業(yè)管理用房配置確認(rèn)資料等。

　　第十四條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位或者原產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)。無(wú)建設(shè)單位或者原產(chǎn)權(quán)單位的，由全體業(yè)主承擔(dān)。

　　第十五條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主推選代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府代表、社區(qū)（居、村民委員會(huì)）代表組成。籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為七至十三人的單數(shù)，其中業(yè)主推選代表不得少于百分之五十?；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府代表?yè)?dān)任。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)將成員名單和工作職責(zé)予以公示，公示時(shí)間不得少于七日。

　　籌備組中的業(yè)主成員被提名為業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)委員候選人的，其籌備組成員資格即行終止，籌備組應(yīng)當(dāng)從符合條件的推選人員中依次遞補(bǔ)。

　　第十六條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組負(fù)責(zé)下列工作：

　　（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)和議題；

　?。ǘ┢鸩輼I(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)選舉辦法、業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)工作規(guī)則；

　?。ㄈ┐_認(rèn)業(yè)主身份、人數(shù)及業(yè)主投票權(quán)數(shù)；

　?。ㄋ模┙M織業(yè)主推選業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)委員候選人；

　?。ㄎ澹┐_定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；

　?。┱匍_首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前公示會(huì)議通知、業(yè)主及投票權(quán)數(shù)確認(rèn)情況、業(yè)主委員會(huì)委員和業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)委員候選人情況、業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則以及前款第二項(xiàng)規(guī)定的材料文本，公示時(shí)間不得少于七日。業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)復(fù)核或者修改，并書面告知異議人。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。籌備組在業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)成立后即自行解散。

　　業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)督委員之日起成立。

　　第十七條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

　　管理規(guī)約還可以對(duì)住宅改變用途從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、停車管理、垃圾管理、廣告管理等作出特別約定。

　　管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。

　　管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

　　業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。

　　第十八條 業(yè)主大會(huì)決定下列事項(xiàng)：

　?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　　（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；

　　（三）選舉業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員、業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)成員；

　?。ㄋ模┻x聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

　?。ㄎ澹┗I集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

　?。ㄆ撸└淖児灿胁糠值挠猛净蛘呃霉灿胁糠謴氖陆?jīng)營(yíng)活動(dòng)以及所得收益的分配與使用；

　　（八）改變和撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；

　　（九）決定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)及業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)委員工作津貼及標(biāo)準(zhǔn)；

　?。ㄊ┐_定物業(yè)服務(wù)形式、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；

　?。ㄊ唬┯嘘P(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

　　決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

　　第十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)，依法、依章程享有權(quán)利和履行義務(wù)，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定、管理規(guī)約開展活動(dòng)。

　　業(yè)主人數(shù)少于五十人，且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)職責(zé)。

　　業(yè)主人數(shù)在一百人以上（含本數(shù)）的，可按幢、單元、樓層等為單位推舉業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)，業(yè)主代表一般不得少于三十人。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

　　業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

　　第二十條 召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開十五日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。

　　業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議或者臨時(shí)會(huì)議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。

　　采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)在召開會(huì)議二十日前將征求意見書送達(dá)業(yè)主。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議需要投票表決的，表決意見應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人簽名；業(yè)主委托代理人表決的，代理人應(yīng)當(dāng)提交本人和業(yè)主的身份證復(fù)印件及委托書。提倡采用信息技術(shù)手段進(jìn)行表決。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票表決的全部資料應(yīng)當(dāng)保存三年以上，業(yè)主可以查詢、復(fù)制相關(guān)原始資料，并依法實(shí)施監(jiān)督。

　　第二十一條 業(yè)主委員會(huì)未按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議，或者發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的情況，業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開會(huì)議職責(zé)的，街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)督促社區(qū)（居、村民委員會(huì)）及時(shí)組織召開。

　　第二十二條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由五至十一人單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過(guò)五年，可以連選連任，業(yè)主委員會(huì)委員具有同等表決權(quán)。

　　業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

　?。ㄒ唬┍疚飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主；

　?。ǘ┚哂型耆袷滦袨槟芰Γ?/p>

　?。ㄈ┳袷貒?guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；

　　（四）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；

　?。ㄎ澹嵝墓媸聵I(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有一定的組織協(xié)調(diào)能力和必要的工作時(shí)間；

　?。┍救思捌浣H屬不在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職。

　　業(yè)主委員會(huì)候選人由業(yè)主推薦或者自薦，籌備組應(yīng)當(dāng)檢查參選人資格，根據(jù)物業(yè)規(guī)模、物權(quán)份額、委員的代表性和廣泛性等因素，按照多于應(yīng)選人數(shù)三至五人確定候選人名單。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉成立之日起七日內(nèi)召開首次會(huì)議，在業(yè)主委員會(huì)委員中，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任和副主任。

　　業(yè)主委員會(huì)委員候選人的選舉材料應(yīng)當(dāng)載明候選人是否受到過(guò)刑事處罰，是否違反臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的情況等信息，并向業(yè)主公開。

　　第二十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

　　第二十四條 業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：

　?。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主大會(huì)定期、臨時(shí)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

　　（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

　?。ㄈ┘皶r(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　　（四）督促管理規(guī)約的實(shí)施；

　?。ㄎ澹┒酱贅I(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；

　?。┙M織和監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金的交存、補(bǔ)交、續(xù)交和使用；

　?。ㄆ撸I(yè)主大會(huì)決定的其他職責(zé)。

　　業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)通過(guò)。業(yè)主委員會(huì)委員不得委托他人出席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

　　第二十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立信息公開制度，及時(shí)公示下列信息：

　?。ㄒ唬I(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約；

　?。ǘI(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)決定；

　?。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)合同；

　?。ㄋ模┙?jīng)業(yè)主大會(huì)決定占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地建設(shè)的車位、車庫(kù)及其處分情況；

　?。ㄎ澹┳≌瑢ｍ?xiàng)維修資金的交存、補(bǔ)交、續(xù)交和使用情況；

　　（六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)收益及其分配與使用詳細(xì)情況；

　?。ㄆ撸I(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)和業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)委員工作津貼詳細(xì)情況；

　　（八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主、物業(yè)使用人公開的情況和資料。

　　前款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第三項(xiàng)和第四項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)持續(xù)公示；第五項(xiàng)、第六項(xiàng)和第七項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于每年三月底前公布上一年度的信息，公示期不少于三十日。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)查詢、復(fù)制前款第一項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的信息及相關(guān)原始資料并依法實(shí)施監(jiān)督，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。

　　第二十六條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，經(jīng)占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主或者三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)有權(quán)終止其委員資格：

　　（一）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

　?。ǘo(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)三次以上的；

　　（三）法律、法規(guī)、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

　　業(yè)主委員會(huì)委員因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的，或者有喪失民事行為能力等情形的，其委員資格自行終止。

　　第二十七條 業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及屬于業(yè)主共有的其他財(cái)物移交業(yè)主委員會(huì)。拒不移交的，業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主或者社區(qū)（居、村民委員會(huì)）、其他業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)委員可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。

　　第二十八條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)，應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得有下列侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為：

　?。ㄒ唬┳鞒雠c物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定；

　?。ǘ氖屡c物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)；

　?。ㄈ┣终肌⑴灿脴I(yè)主共有財(cái)物；

　?。ㄋ模├寐殑?wù)之便，非法索取或者收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)、有利害關(guān)系的業(yè)主的財(cái)物、報(bào)酬，或者謀取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益；

　?。ㄎ澹┫蛭飿I(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)；

　　（六）向他人出售或者提供業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)；

　?。ㄆ撸┳钃?、抗拒業(yè)主組織行使職權(quán)；

　　（八）審計(jì)期間弄虛作假，隱瞞事實(shí)真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料；

　?。ň牛┻`反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，擅自使用業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)印章；

　?。ㄊI(yè)主組織改選后或者業(yè)主組織成員職務(wù)終止后拒不移交其所保管的屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物、印章以及有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料；

　　（十一）打擊、報(bào)復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)舉報(bào)人；

　　（十二）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第二十九條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽取居民委員會(huì)的建議。

　　第三十條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前三個(gè)月，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉；逾期未換屆的，街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期換屆選舉。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起十日內(nèi)，將保管的檔案資料、印章及業(yè)主共有的其他財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。

　　業(yè)主委員會(huì)任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。

　　第三十一條 業(yè)主大會(huì)可以設(shè)立業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)。業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)委員由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，由三至七人單數(shù)業(yè)主組成。業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)任期不超過(guò)五年，可以連選連任。業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)委員具有同等表決權(quán)。業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。

　　第三十二條 業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)具備本條例第二十二條第二款規(guī)定的條件，業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)委員資格終止應(yīng)當(dāng)符合本條例第二十六條的規(guī)定。

　　第三十三條 業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)履行下列職責(zé)：

　　（一）對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人員履行法定義務(wù)、執(zhí)行物業(yè)服務(wù)合同情況提出質(zhì)詢，進(jìn)行監(jiān)督；

　　（二）對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約和執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定進(jìn)行監(jiān)督；

　　（三）對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金交存、補(bǔ)交、續(xù)交和使用提出審計(jì)意見；

　?。ㄋ模?duì)電梯、消防、治安監(jiān)控等設(shè)施設(shè)備運(yùn)行組織檢查，并向相關(guān)部門提出整改意見；

　?。ㄎ澹?duì)公益贊助和共有的樹木、綠地、物業(yè)管理用房等共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行監(jiān)督管理；

　?。I(yè)主大會(huì)決定的其他事項(xiàng)。

　　業(yè)主監(jiān)督委員履行前款第三項(xiàng)職責(zé)時(shí)，對(duì)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門代管的住宅專項(xiàng)維修資金可以向縣（區(qū)）審計(jì)部門、財(cái)政部門提出專項(xiàng)審計(jì)監(jiān)督和財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算監(jiān)督申請(qǐng)；對(duì)已移交業(yè)主委員會(huì)管理的，可以委托依法設(shè)立的獨(dú)立第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)和評(píng)估。

　　第四章 前期物業(yè)管理

　　第一節(jié) 前期物業(yè)招投標(biāo)

　　第三十四條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但是，住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投標(biāo)人少于三個(gè)或者房屋建筑面積小于三萬(wàn)平方米（包括同一建設(shè)項(xiàng)目?jī)?nèi)非住宅的房屋建筑面積），經(jīng)縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第三十五條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

　　第三十六條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第三十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

　　建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說(shuō)明。

　　物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。

　　第二節(jié) 物業(yè)承接查驗(yàn)

　　第三十八條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。

　　新建物業(yè)交付使用前，建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行物業(yè)承接現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)。未經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的，建設(shè)單位不得交付使用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得承接。

　　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)業(yè)主代表、縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)（居、村民委員會(huì)）參加物業(yè)承接現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，必要時(shí)可以聘請(qǐng)有關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)予以協(xié)助。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

　　第三十九條 實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

　?。ㄒ唬┙ㄔO(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得自然資源、應(yīng)急管理、生態(tài)環(huán)境等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；

　?。ǘ┧?、電已納入城市管網(wǎng)，安裝了分戶計(jì)量裝置和控制裝置，并對(duì)物業(yè)管理用房、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅用戶配置了獨(dú)立的水、電計(jì)量裝置；

　?。ㄈ┕艿廊?xì)?、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成了住宅室內(nèi)外燃?xì)?、供熱管道的敷設(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接，并按照規(guī)劃要求安裝了分戶計(jì)量裝置和控制裝置；

　?。ㄋ模┕饫w、有線電視傳輸通信線路及電話、寬帶和有線電視端口敷設(shè)到戶，地下通信管道敷設(shè)到位且與城市公用通信管道相連接，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求配置到位；

　?。ㄎ澹╇娞荨⒍喂┧?、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等公共設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；

　?。┌凑找?guī)劃要求完成了教育、郵政、文化、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、環(huán)境保護(hù)等設(shè)施建設(shè)；

　?。ㄆ撸┌凑找?guī)劃要求完成了小區(qū)道路建設(shè)，并與城市道路或者公路相連；

　　（八）按照規(guī)劃要求完成了綠化建設(shè)及車庫(kù)、車位配置；

　　（九）建筑物及其配套設(shè)施標(biāo)志標(biāo)識(shí)完整、清晰；

　?。ㄊ┓?、法規(guī)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同約定的其他條件。

　　鼓勵(lì)實(shí)行住宅物業(yè)住房品質(zhì)分類。規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)住宅物業(yè)住房品質(zhì)有明確標(biāo)準(zhǔn)要求的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按要求進(jìn)行查驗(yàn)。

　　第四十條 物業(yè)承接應(yīng)當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)并形成書面記錄，參與人員共同簽字予以確認(rèn)。

　　經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，符合本條例第三十九條規(guī)定的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位簽訂物業(yè)承接協(xié)議；不符合的，應(yīng)當(dāng)制作書面整改計(jì)劃，由建設(shè)單位按照計(jì)劃要求整改，并于整改完畢后組織復(fù)驗(yàn)。

　　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)承接協(xié)議簽訂之日起三日內(nèi)，將承接查驗(yàn)情況和承接協(xié)議予以公示，公示時(shí)間不得少于十五日。

　　第四十一條 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

　?。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

　?。ǘ┰O(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

　?。ㄈ┪飿I(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

　?。ㄋ模┪飿I(yè)管理所必需的其他資料。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

　　第三節(jié) 物業(yè)管理用房、物業(yè)保修

　　第四十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。

　　規(guī)劃、設(shè)計(jì)新建住宅小區(qū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照不低于開發(fā)建設(shè)住宅總建筑面積千分之二至千分之三的比例確定物業(yè)管理用房。但不得低于四十平方米。其中業(yè)主委員會(huì)用房不得低于二十平方米，可以從物業(yè)管理用房中調(diào)劑。

　　物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)為地面以上能夠使用的房屋，具備水、電、通風(fēng)、采光、簡(jiǎn)單裝修等使用條件，且設(shè)有服務(wù)廳、辦公用房、衛(wèi)生間、庫(kù)房等設(shè)施。

　　物業(yè)施工圖應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)管理用房具體位置，由縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)核定，并在辦理物業(yè)銷售（預(yù)售）證前予以確定。

　　建設(shè)單位在申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理用房幢號(hào)、室號(hào)、建筑面積等資料。

　　第四十三條 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

　　第四十四條 建設(shè)單位銷售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在銷售場(chǎng)所公示經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、物業(yè)管理區(qū)域資料、臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同等材料和物業(yè)管理用房、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等信息，并向物業(yè)買受人提供書面告知材料。

　　建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約作為物業(yè)買賣合同的附件。

　　第四十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

　　建設(shè)單位在物業(yè)保修期內(nèi)未及時(shí)履行物業(yè)質(zhì)量保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以申請(qǐng)使用物業(yè)質(zhì)量保修保證金予以維修。

　　物業(yè)保修期滿，縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)將剩余的物業(yè)質(zhì)量保修保證金及孳息退還建設(shè)單位。

　　第五章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第一節(jié) 一般規(guī)定

　　第四十六條 從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，依法從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，接受主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的監(jiān)督和指導(dǎo)。

　　第四十七條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

　　第四十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本條例第四十一條第一款規(guī)定的資料。

　　第四十九條 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第四十一條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)。

　　物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。

　　第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目經(jīng)理人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話；

　　（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等；

　?。ㄈ╇娞?、消防、監(jiān)控等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)合同、維修保養(yǎng)單位的資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等；

　?。ㄋ模┓课菅b飾裝修和使用過(guò)程中的結(jié)構(gòu)變動(dòng)等安全事項(xiàng)；

　　（五）業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電費(fèi)用分?jǐn)偳闆r，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的物業(yè)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益的使用情況；

　?。┢渌麘?yīng)當(dāng)公布的信息。

　　前款第五項(xiàng)規(guī)定的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)每年至少公布一次。

　　業(yè)主對(duì)公布內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以答復(fù)。

　　第五十一條 物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理人制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定指派項(xiàng)目經(jīng)理人。

　　項(xiàng)目經(jīng)理人不能履行職責(zé)或者業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)要求更換項(xiàng)目經(jīng)理人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)更換。

　　第五十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，在業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)的監(jiān)督下，委托專門機(jī)構(gòu)承擔(dān)電梯、防雷裝置、消防設(shè)施和器材等的養(yǎng)護(hù)、檢測(cè)、維修以及清掃保潔、園林綠化、工程施工等專項(xiàng)服務(wù)，但不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托或者轉(zhuǎn)交給其他單位或者個(gè)人。

　　電梯、壓力容器等特種設(shè)備和消防器材、設(shè)施應(yīng)當(dāng)委托具備專業(yè)資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行定期檢驗(yàn)檢測(cè)，委托具備專業(yè)資質(zhì)的維護(hù)保養(yǎng)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)日常維護(hù)、保養(yǎng)。

　　第五十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

　　第五十四條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。

　　物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)

　　第五十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中享有下列權(quán)利：

　?。ㄒ唬└鶕?jù)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)物業(yè)及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、秩序進(jìn)行管理；

　?。ǘ┮勒諊?guó)家、省市有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

　?。ㄈ﹦褡?、制止損害物業(yè)、妨礙物業(yè)管理區(qū)域秩序和其他損害業(yè)主利益的行為；

　?。ㄋ模┓?、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定以及業(yè)主大會(huì)授予的其他權(quán)利。

　　第五十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，履行下列義務(wù)：

　?。ㄒ唬┞鋵?shí)消防、安防人員和措施，確保消防、安防監(jiān)控設(shè)施正常使用，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防、安防和人民防空工程維護(hù)管理工作；

　?。ǘ┴?fù)責(zé)業(yè)主共有道路及其他公共場(chǎng)地的清掃保潔，負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的垃圾清運(yùn)，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生；

　?。ㄈ?duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、維修；

　?。ㄋ模┳龊梦飿I(yè)養(yǎng)護(hù)、維修、更新及費(fèi)用開支的記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)財(cái)務(wù)賬冊(cè)，建立物業(yè)服務(wù)信息平臺(tái)，為業(yè)主、物業(yè)使用人提供免費(fèi)查詢服務(wù)；

　?。ㄎ澹?shí)行二十四小時(shí)值班制，建立和完善物業(yè)服務(wù)工作應(yīng)急預(yù)案，及時(shí)處理物業(yè)服務(wù)中的突發(fā)事件；

　　（六）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)

　　第五十七條 普通商品住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和級(jí)別管理。物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，由市發(fā)展和改革主管部門、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定。

　　普通商品住宅以外的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

　　物業(yè)服務(wù)費(fèi)按月收取，經(jīng)業(yè)主同意，也可按季收取、按年收取。

　　第五十八條 業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

　　實(shí)行物業(yè)服務(wù)包干制的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。

　　實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金制的預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

　　物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

　　（一）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)用；

　?。ǘ┪飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

　?。ㄈ┪飿I(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

　?。ㄋ模┪飿I(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

　?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

　?。┺k公費(fèi)用；

　?。ㄆ撸┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

　?。ò耍┪飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公共責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

　　（九）經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)住宅專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

　　第五十九條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主承擔(dān)連帶交納責(zé)任。

　　業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式，督促其限期交納；對(duì)無(wú)正當(dāng)理由、拒不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)合同約定提起仲裁或者向人民法院起訴。

　　第六十條 已竣工但未出售或者未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　建設(shè)單位未售出的及業(yè)主購(gòu)房未入住的空置物業(yè)，應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)管理費(fèi)用。繳納比例為收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的百分之七十，但不得因此而增加其他業(yè)主的負(fù)擔(dān)。

　　第六十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

　　第六十二條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法由市人民政府制定。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法應(yīng)當(dāng)包括價(jià)格制定、目錄公布、票據(jù)、監(jiān)督管理等規(guī)定。

　　第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出交接

　　第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求提前解除物業(yè)合同，應(yīng)當(dāng)提前六十日告知業(yè)主委員會(huì)，按規(guī)定做好各項(xiàng)移交工作，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

　　業(yè)主大會(huì)決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)提前六十日通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出時(shí)，應(yīng)當(dāng)向新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦妥管理交接手續(xù)并移交下列資料：

　　（一）物業(yè)承接查驗(yàn)資料；

　?。ǘ┪飿I(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)及電梯、消防、監(jiān)控等設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、保養(yǎng)、維修、改造、更新的有關(guān)資料和物業(yè)服務(wù)檔案；

　　（三）物業(yè)管理用房、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

　?。ㄋ模╊A(yù)收、代收有關(guān)費(fèi)用的相關(guān)賬冊(cè)、票據(jù)；

　?。ㄎ澹┓伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他資料。

　　第六十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，尚未選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)可以申請(qǐng)街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府進(jìn)行應(yīng)急管理；尚未成立業(yè)主大會(huì)的，十名以上業(yè)主可以聯(lián)名申請(qǐng)街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府進(jìn)行應(yīng)急管理。街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、督促社區(qū)（居、村民委員會(huì)）組織不超過(guò)一年的基本保潔、秩序維護(hù)等服務(wù)，費(fèi)用由全體業(yè)主共同承擔(dān)。

　　第六章 物業(yè)的使用與維護(hù)

　　第一節(jié) 一般規(guī)定

　　第六十五條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)決定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽(yáng)臺(tái)及安裝空調(diào)外機(jī)、太陽(yáng)能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽(yáng)罩、外置式晾衣架等設(shè)施，不得違反管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)保持物業(yè)的安全、整潔、美觀。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人使用家用電器、樂(lè)器或者進(jìn)行其他家庭室內(nèi)娛樂(lè)活動(dòng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)控制音量或者采取其他有效措施，避免對(duì)周圍居民造成環(huán)境噪聲污染。

　　第六十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的海綿城市設(shè)施，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保護(hù)責(zé)任，禁止任何單位和個(gè)人侵占、毀壞和擅自拆除。

　　第六十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

　　（一）改變?nèi)嗣穹揽展こ讨黧w結(jié)構(gòu)，拆除人民防空工程設(shè)施設(shè)備或者采用其他方法危害人民防空工程安全和使用效能；

　?。ǘ┥米愿淖兾飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；

　?。ㄈ┥米哉加?、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的；

　?。ㄋ模┥米岳梦飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的；

　?。ㄎ澹p壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；

　?。?duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽(yáng)臺(tái)、天臺(tái)、屋面等進(jìn)行違章鑿、拆、搭占等；

　　（七）存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性危險(xiǎn)物品和超過(guò)荷載的物品；

　?。ò耍├梅课輳氖挛：怖婧颓趾λ苏?dāng)權(quán)益的活動(dòng)；

　?。ň牛└呖諕佄?；

　?。ㄊ┻`反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；

　?。ㄊ唬┻`反規(guī)定使用高音喇叭；

　　（十二）排放有毒、有害等污染環(huán)境的物質(zhì)；

　?。ㄊ┱加谩⒍氯?、封閉疏散通道、安全出口、消防通道、消防登高面，損壞消防設(shè)施及器材；

　?。ㄊ模┓伞⒎ㄒ?guī)和管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　違反前款規(guī)定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止。業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)投訴、舉報(bào)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理。勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)主管部門，有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。

　　第六十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的有關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)巡查。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員應(yīng)當(dāng)予以配合；發(fā)現(xiàn)不當(dāng)裝飾裝修行為的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以勸阻、制止；勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。有關(guān)主管部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者處理。

　　在已竣工交付使用的住宅樓進(jìn)行室內(nèi)裝修活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)限制作業(yè)時(shí)間，并采取其他有效措施，以減輕、避免對(duì)周圍居民造成環(huán)境噪聲污染。

　　第六十九條 業(yè)主或者物業(yè)使用人不得違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系業(yè)主的書面同意，且不得影響物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共空間使用、維護(hù)。

　　第七十條 利用物業(yè)管理區(qū)域共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的收益屬于全體業(yè)主共有，主要用于補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定用于業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)或者物業(yè)管理方面的其他需要。

　　業(yè)主享有的物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。

　　第二節(jié) 停車管理

　　第七十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車庫(kù)、車位建設(shè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮并兼顧業(yè)主需求、公共安全、公共服務(wù)等因素確定。

　　建設(shè)單位新建、改建、擴(kuò)建物業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定確定停車設(shè)施設(shè)備。

　　住宅小區(qū)內(nèi)配套的停車設(shè)施不能滿足停車需求的，可以占用業(yè)主共有的道路或者其它公共場(chǎng)地規(guī)劃建設(shè)用于停放車輛的車庫(kù)、車位。

　　第七十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的車輛進(jìn)行管理。

　　工程車輛、大中型客貨車輛不得進(jìn)入住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放，但工程車輛因本物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)、設(shè)施設(shè)備維修確需停放的除外。

　　公安、應(yīng)急管理、城市管理、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務(wù)時(shí)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)臨時(shí)停放的，不得收費(fèi)。

　　第七十三條 物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃建設(shè)的車庫(kù)、車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要。停車位在滿足業(yè)主需要后仍有空余的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后，可以有償出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人使用。

　　占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放車輛的車庫(kù)、車位，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為出租經(jīng)營(yíng)的，每次出租期限不得超過(guò)一年。租金收入扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)車庫(kù)、車位維修、管理費(fèi)用后，剩余部分由業(yè)主大會(huì)決定使用或者用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金。

　　規(guī)劃建設(shè)的人民防空工程，平時(shí)用于停放車輛施劃的車位，建設(shè)單位不得出售、附贈(zèng)。

　　第七十四條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)車庫(kù)、車位服務(wù)收費(fèi)按規(guī)定分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)：

　?。ㄒ唬┎痪邆鋮f(xié)商議價(jià)條件的住宅小區(qū)，車庫(kù)、車位收費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)。

　　（二）物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃建設(shè)的車庫(kù)、車位，收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。

　　（三）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放車輛的車位，收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在雙方簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中約定。未成立業(yè)主委員會(huì)的，由社區(qū)（居、村民委員會(huì)）組織業(yè)主代表和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。

　　前款規(guī)定第一項(xiàng)、第二項(xiàng)政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)的具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市發(fā)展和改革主管部門會(huì)同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)等主管部門制定。

　　第三節(jié) 住宅專項(xiàng)維修資金管理

　　第七十五條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)、與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金；出售公有住房的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金；公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在售房款中提取住宅專項(xiàng)維修資金。

　　業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金歸業(yè)主所有；從公有住房售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金歸公有住房售房單位所有。

　　專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　商品住宅、公有住房已經(jīng)出售但未交存住宅專項(xiàng)維修資金或者交存比例達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交住宅專項(xiàng)維修資金。

　　第七十六條 商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的百分之五至百分之八。

　　縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地區(qū)情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額，并適時(shí)調(diào)整。

　　第七十七條 商品住宅、公有住房的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金足額存入縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門在商業(yè)銀行開立的住宅專項(xiàng)維修資金專戶。

　　建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得代收住宅專項(xiàng)維修資金。

　　業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供住宅專項(xiàng)維修資金專用收據(jù)；未提供專用收據(jù)的，建設(shè)單位或者售房單位不得將房屋交付購(gòu)買人；物業(yè)區(qū)域未售出和符合交付條件但未交付物業(yè)買受人的房屋，由建設(shè)單位在辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬初始登記時(shí)代為交存住宅專項(xiàng)維修資金。

　　第七十八條 業(yè)主大會(huì)成立前，住宅專項(xiàng)維修資金由縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門代為管理。業(yè)主大會(huì)成立后，決定申請(qǐng)將住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)的，縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主委員會(huì)在商業(yè)銀行開立的住宅專項(xiàng)維修資金賬戶，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會(huì)。開戶商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)與縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門簽訂監(jiān)督協(xié)議。

　　縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)開立的住宅專項(xiàng)維修資金賬戶及資金使用進(jìn)行監(jiān)督。

　　第七十九條 使用住宅專項(xiàng)維修資金相關(guān)業(yè)主有約定的，從其約定；無(wú)約定的，根據(jù)其各自擁有物業(yè)的建筑面積比例按照下列規(guī)定分?jǐn)?

　?。ㄒ唬┯糜谛^(qū)共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造的，由小區(qū)業(yè)主按照其擁有物業(yè)的建筑面積比例承擔(dān)，并從小區(qū)業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金中列支；

　?。ǘ┯糜谡睒潜倔w共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造的，由整幢樓業(yè)主按照其擁有物業(yè)的建筑面積比例承擔(dān)，并從該幢業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金中列支；

　?。ㄈ┯糜诒締卧獌?nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造的，由本單元內(nèi)業(yè)主按照其擁有物業(yè)的建筑面積比例承擔(dān)，并從該單元業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金中列支。

　　使用住宅專項(xiàng)維修資金，涉及尚未售出的住宅物業(yè)、非住宅物業(yè)或者建設(shè)單位、公有住房售房單位保留自用、經(jīng)營(yíng)的，建設(shè)單位、公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)按照該物業(yè)的建筑面積，分?jǐn)偩S修和更新、改造費(fèi)用。

　　第八十條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，住宅專項(xiàng)維修資金中的剩余部分應(yīng)當(dāng)結(jié)轉(zhuǎn)受讓人。

　　因拆遷或者其他原因造成物業(yè)滅失的，剩余的住宅專項(xiàng)維修資金業(yè)主交存的應(yīng)當(dāng)退還業(yè)主；公有住房單位交存的部分返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系收交同級(jí)財(cái)政納入非稅收入。

　　第八十一條 物業(yè)保修期限屆滿后，住宅專項(xiàng)維修資金由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門代管且發(fā)生下列緊急情況危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)和相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)立即采取應(yīng)急防范措施，并同時(shí)向縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門提出住宅專項(xiàng)維修資金使用申請(qǐng)：

　?。ㄒ唬┪菝妗⑼鈮Ψ浪畵p壞造成滲漏的；

　　（二）樓體外立面脫落的；

　　（三）電梯故障，經(jīng)特種設(shè)備檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)，需要維修、更新或者改造的；

　　（四）消防設(shè)施故障，應(yīng)急管理主管部門要求對(duì)消防設(shè)施維修、更新或者改造的；

　?。ㄎ澹┒喂┧脫p壞導(dǎo)致供水中斷的，但專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)二次供水水泵設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的除外；

　?。Ｓ门潘O(shè)施坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的。

　　縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門收到申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)立即赴現(xiàn)場(chǎng)查勘。屬于前款規(guī)定情形的，應(yīng)當(dāng)出具住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用確認(rèn)書，并通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)立即組織維修。

　　未聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主按照以上規(guī)定履行申請(qǐng)使用責(zé)任。

　　第八十二條 應(yīng)急使用住宅專項(xiàng)維修資金的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主憑應(yīng)急使用確認(rèn)書、維修工程造價(jià)審核報(bào)告及相關(guān)資料申請(qǐng)撥付住宅專項(xiàng)維修資金。維修費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主住宅專項(xiàng)維修資金中直接列支。

　　應(yīng)急維修工程竣工驗(yàn)收后，應(yīng)當(dāng)將使用住宅專項(xiàng)維修資金總額及業(yè)主分?jǐn)偳闆r，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

　　應(yīng)急住宅專項(xiàng)維修資金不得挪作他用。

　　第八十三條 住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法由市人民政府制定。住宅專項(xiàng)維修資金的管理辦法應(yīng)當(dāng)包括保值增值、使用計(jì)劃報(bào)告、應(yīng)急使用、財(cái)務(wù)預(yù)決算、審計(jì)監(jiān)督和業(yè)主查詢對(duì)賬制度及使用、支付方式、程序、時(shí)限等規(guī)定。

　　第七章 法律責(zé)任

　　第八十四條 違反本條例的行為，有關(guān)法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　第八十五條 違反本條例第五十條第一款和第二款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照要求公布相關(guān)信息的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上三萬(wàn)元以下罰款。

　　第八十六條 違反本條例第六十三條第三款規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不移交有關(guān)資料的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對(duì)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào)，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

　　第八十七條 違反本條例第六十六條規(guī)定，侵占、毀壞和擅自拆除物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的海綿城市設(shè)施的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，按情節(jié)輕重，處五千元以上三萬(wàn)元以下罰款。

　　第八十八條 違反本條例第六十七條第五項(xiàng)規(guī)定，損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，按情節(jié)輕重，處一千元以上三萬(wàn)元以下罰款；造成他人損失的，應(yīng)賠償損失。

　　違反本條例第六十七條第六項(xiàng)規(guī)定，對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽(yáng)臺(tái)、天臺(tái)、屋面等進(jìn)行違章鑿、拆、搭占的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，按情節(jié)輕重，處一千元以上三萬(wàn)元以下罰款；造成他人損失的，應(yīng)賠償損失。

　　違反本條例第六十七條第七項(xiàng)規(guī)定，存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性危險(xiǎn)物品和超過(guò)荷載的物品的，由相關(guān)職能部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，按情節(jié)輕重，處一千元以上三萬(wàn)元以下罰款；構(gòu)成違反治安管理行為的，給予治安管理處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；造成他人損失的，應(yīng)賠償損失。

　　違反本條例第六十七條第八項(xiàng)規(guī)定，利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng)的，由相關(guān)職能部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，按情節(jié)輕重，處一千元以上三萬(wàn)元以下罰款；構(gòu)成違反治安管理行為的，給予治安管理處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；造成他人損失的，應(yīng)賠償損失。

　　第八十九條 違反本條例第八十二條第三款規(guī)定，挪用應(yīng)急住宅專項(xiàng)維修資金的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門追回挪用的應(yīng)急住宅專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額兩倍以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

　　第九十條 物業(yè)交接后，建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的約定，及時(shí)解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問(wèn)題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問(wèn)題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗(yàn)過(guò)程中，惡意串通、弄虛作假，給業(yè)主造成損害的，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第九十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)成員、業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)成員侵害業(yè)主利益的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第九十二條 業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　第九十三條 市、縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門或者其他有關(guān)主管部門和執(zhí)法機(jī)構(gòu)及其工作人員違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

　?。ㄒ唬├寐殑?wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處的；

　?。ǘ┎灰婪男斜O(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的；

　　（三）未按照規(guī)定受理物業(yè)服務(wù)投訴，造成嚴(yán)重后果的；

　　（四）其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的行為。

　　第八章 附 則

　　第九十四條 本條例自2019年8月1日起施行。