慶陽(yáng)網(wǎng)訊（記者 高于婷）物業(yè)管理作為城市管理的重要組成部分，對(duì)于改善群眾需求、美化人居環(huán)境、提高居民生活質(zhì)量具有重要意義。如何加強(qiáng)物業(yè)管理、營(yíng)造住宅小區(qū)良好居住環(huán)境，既是廣大小區(qū)業(yè)主的迫切要求，也是各級(jí)政府的重要民生工程。

　　物業(yè)矛盾糾紛頻現(xiàn)

　　家住西峰區(qū)九龍北路某小區(qū)的馮先生，最近因?yàn)樽约椅蓓斅┧噶穗y。馮先生所在小區(qū)有十棟多層住宅樓，他住在頂層，今年六月份的幾場(chǎng)雨過(guò)后，馮先生打掃衛(wèi)生時(shí)發(fā)現(xiàn)客廳和主臥的墻根下落了不少白灰，隨后檢查發(fā)現(xiàn)，屋頂起了許多水包，有的甚至已經(jīng)被水滲透破損，露出了深灰色的水泥墻面。今年夏天的雨水格外地多，還沒(méi)等馮先生著手修理，緊接著又迎來(lái)了一場(chǎng)連陰雨，這一次不僅起了更多的水包，甚至破損的墻體開(kāi)始大量滴水、掉水泥渣，打濕了下方的家具和電器。每晚休息時(shí)，聽(tīng)著滴滴答答的水滴聲，讓馮先生心煩極了。

　　馮先生聯(lián)系了負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)的樓管——也是另一個(gè)單元的住戶(hù)，得知其他單元也有兩戶(hù)人家遭遇了同樣的難題。該樓管及時(shí)聯(lián)系了維修工人，前往各戶(hù)戶(hù)內(nèi)和樓頂查看漏水受損情況，打算統(tǒng)計(jì)后拿出方案進(jìn)行維修。經(jīng)檢查，該樓整個(gè)樓頂都存在隱患，樓頂年久失修，加之平時(shí)維護(hù)不到位，樓頂部分住戶(hù)鋪設(shè)的太陽(yáng)能真空管破裂，不及時(shí)清理，玻璃殘?jiān)茦琼敺雷o(hù)材料，致使樓頂防水層受損、部分區(qū)域雨水滲漏嚴(yán)重，影響到住戶(hù)內(nèi)部居住環(huán)境，甚至整棟樓的安全。

　　維修人員提議兩種解決方案，一種是全面修繕整個(gè)樓頂，消除安全隱患，預(yù)估花費(fèi)需六萬(wàn)余元;另一種則是救急措施，找出漏水點(diǎn)進(jìn)行修補(bǔ)，花費(fèi)根據(jù)各戶(hù)的滲水面積和程度而定。該樓在去年維修小區(qū)設(shè)施時(shí)提取了公共維修基金，目前只剩余兩萬(wàn)元，要實(shí)現(xiàn)第一種方案需與各住戶(hù)商議均攤費(fèi)用，也正是在這一點(diǎn)問(wèn)題上，住戶(hù)們有了爭(zhēng)議和不滿(mǎn)。

　　部分住戶(hù)認(rèn)為，樓頂是頂層住戶(hù)的墻體，修理費(fèi)用應(yīng)由其自己負(fù)擔(dān)，不應(yīng)要求其他住戶(hù)分?jǐn)?而頂樓住戶(hù)認(rèn)為，樓頂屬于公用面積，放置著各戶(hù)的太陽(yáng)能熱水器，共同使用，且因管理不善造成公用區(qū)域墻體損壞并殃及頂層住戶(hù)房屋內(nèi)部，因此應(yīng)有責(zé)任分?jǐn)傂蘩碣M(fèi)用。兩方意見(jiàn)相悖，資金不足，可家中漏水越來(lái)越嚴(yán)重，住戶(hù)馮先生只得和其他遭受漏水的住戶(hù)，自掏腰包先行簡(jiǎn)單修補(bǔ)了自家樓頂。

　　馮先生坦言，他所居住的小區(qū)不是第一次遭遇“商議無(wú)果”。因開(kāi)發(fā)商早已聯(lián)系不到，又沒(méi)有物業(yè)，前幾年小區(qū)接城區(qū)大暖、建設(shè)換熱站時(shí)也受到重重阻礙，最終是在個(gè)別住戶(hù)的爭(zhēng)取下得到了解決。小區(qū)共有十棟樓，每棟樓是自己管自己的事，目前每年每戶(hù)收取360元物業(yè)費(fèi)，但令人無(wú)奈的是，住戶(hù)遇到了問(wèn)題卻還是得不到有效解決。

　　這個(gè)夏天，像馮先生一樣苦惱的業(yè)主還有很多，多數(shù)業(yè)主最終都是以自掏腰包給漏水問(wèn)題劃上暫時(shí)的句點(diǎn)。

　　物業(yè)糾紛頻現(xiàn)，記者走訪了解到，這些糾紛主要集中在老舊小區(qū)，缺乏統(tǒng)一的物業(yè)管理，部分小區(qū)雖成立了業(yè)主委員會(huì)或聘用了專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但由于部分住宅區(qū)物業(yè)管理用房及配套設(shè)施不到位、老舊住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差，公用設(shè)施設(shè)備急需維修養(yǎng)護(hù)和改造，沒(méi)有住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金支持，物業(yè)管理工作難以開(kāi)展;有的開(kāi)發(fā)企業(yè)侵犯業(yè)主合法權(quán)益，開(kāi)發(fā)過(guò)程中的工程質(zhì)量問(wèn)題沒(méi)有及時(shí)解決，缺乏嚴(yán)格的物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，遺留到物業(yè)使用階段，引發(fā)矛盾糾紛。

　　物業(yè)管理現(xiàn)狀復(fù)雜

　　截至2018年6月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2000年我市物業(yè)管理起步發(fā)展，我市物業(yè)服務(wù)企業(yè)由2003年的3家發(fā)展到現(xiàn)有的140家。慶陽(yáng)市物業(yè)企業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目204個(gè)，物業(yè)服務(wù)面積1251.31萬(wàn)平方米，其中住宅物業(yè)服務(wù)135個(gè)，服務(wù)面積1077.84萬(wàn)平方米，服務(wù)覆蓋率86.14%。五萬(wàn)平方米以上，服務(wù)規(guī)范的住宅小區(qū)77個(gè)，物業(yè)服務(wù)221.86萬(wàn)平方米，新建商品房物業(yè)服務(wù)實(shí)現(xiàn)了全覆蓋。從總體看，慶陽(yáng)市區(qū)物業(yè)服務(wù)覆蓋率高、符合條件組建的業(yè)主委員會(huì)占比重，展現(xiàn)良好發(fā)展勢(shì)頭，但記者發(fā)現(xiàn)，由于從業(yè)人員素質(zhì)偏低、物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、業(yè)主拒繳費(fèi)用等原因致物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)生存困難。

　　我市140家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，從業(yè)人員2010人，其中專(zhuān)科以上420人，管理人員875人，持證上崗1050人，持證率只有52.2%，從業(yè)人員大多來(lái)自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，有相當(dāng)一部分未經(jīng)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，跟不上物業(yè)服務(wù)行業(yè)迅速發(fā)展的需要。城區(qū)部分新建小區(qū)入住率低、物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一，不少業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi);老舊樓區(qū)收費(fèi)還沿用前多年的每平方米0.3元的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不能滿(mǎn)足物業(yè)管理需要，且有一些業(yè)主無(wú)力承擔(dān)，物業(yè)費(fèi)收繳有難度。多種原因致使企業(yè)難以生存，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)也因此陷入了不良循環(huán)。

　　再?gòu)臉I(yè)主委員會(huì)組建來(lái)看，從2006年開(kāi)始，在各縣區(qū)住建局、街道辦、社區(qū)、派出所配合下，市房管局指導(dǎo)監(jiān)督住宅小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，符合業(yè)主委員會(huì)成立條件的(入住2年以上、入住率超過(guò)50%)住宅小區(qū)，現(xiàn)已組建業(yè)主委員會(huì)的61個(gè)，備案47個(gè)，占77.1%。

　　市房管局調(diào)研發(fā)現(xiàn)，90.5%的小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)狀況漠不關(guān)心，23.7%的小區(qū)在全部入住幾年后仍沒(méi)有召開(kāi)過(guò)業(yè)主大會(huì)，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài);10%小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立程序不規(guī)范，未通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生;80%小區(qū)即使按法律規(guī)定成立了業(yè)主委員會(huì)，也未能起到應(yīng)有作用。業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)由小區(qū)全體業(yè)主分?jǐn)偤托^(qū)公用部位收益補(bǔ)貼，在實(shí)際操作中，大多業(yè)主不承擔(dān)此項(xiàng)費(fèi)用，大多數(shù)小區(qū)無(wú)公用收益，業(yè)主委員會(huì)日常工作沒(méi)有經(jīng)費(fèi)來(lái)源。業(yè)委會(huì)的工作也缺乏有效監(jiān)管和約束，存在諸多問(wèn)題。

　　目前，我市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作中存在難點(diǎn)主要原因有，在政策方面，由于《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《甘肅省物業(yè)管理辦法》等法律法規(guī)宣傳不到位，業(yè)主認(rèn)識(shí)有差距，造成物業(yè)消費(fèi)意識(shí)差，管理服務(wù)難;在體制上市縣區(qū)物業(yè)管理中，街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用發(fā)揮不夠，責(zé)任主體不明確，行政監(jiān)管難度大。產(chǎn)權(quán)上因市縣區(qū)老舊住宅小區(qū)房屋涉及六種(房改房、單位職工集資建房、直管公房、最早開(kāi)發(fā)的商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、小產(chǎn)權(quán)房)類(lèi)型，性質(zhì)各不相同，設(shè)施不配套，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金續(xù)籌難，推行標(biāo)準(zhǔn)化、專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理難度較大;物業(yè)服務(wù)缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，全市的物業(yè)還沒(méi)有真正引入招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，缺乏競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和責(zé)任意識(shí)。

　　法規(guī)亟待完善出臺(tái)

　　記者查閱相關(guān)法規(guī)獲悉，2006年3月，《慶陽(yáng)市城市住宅小區(qū)管理暫行辦法》發(fā)布，由于操作性不強(qiáng)，市政府于2012年11月發(fā)布公告宣布廢止。之后我市根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《甘肅省物業(yè)管理辦法》、建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，嚴(yán)格執(zhí)行省物價(jià)局、省建設(shè)廳《關(guān)于公布甘肅省物業(yè)服務(wù)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度(暫行)等問(wèn)題的通知》等文件。2014年，市住建局、市財(cái)政局聯(lián)合出臺(tái)了《慶陽(yáng)市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》，市房管局印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理的通知》，推動(dòng)物業(yè)管理發(fā)展。目前我市物業(yè)管理工作還未形成一部完整的、操作性強(qiáng)的管理?xiàng)l例作為依據(jù)。

　　記者了解到，針對(duì)我市復(fù)雜的物業(yè)管理現(xiàn)狀，市房管局起草了《關(guān)于理順物業(yè)管理體制進(jìn)一步加強(qiáng)全市物業(yè)管理工作的實(shí)施意見(jiàn)》和《慶陽(yáng)市物業(yè)管理?xiàng)l例(草案)》。《慶陽(yáng)市物業(yè)管理?xiàng)l例(草案)》從業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)，前期物業(yè)管理，物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)的使用與維護(hù)，法律責(zé)任等方面作以詳細(xì)規(guī)定，厘清監(jiān)管責(zé)任，明確責(zé)任主體，細(xì)化程序規(guī)則和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

　　如，該草案提出，由市建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，縣(區(qū))建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。在前期物業(yè)管理章節(jié)，物業(yè)區(qū)域劃分、物業(yè)管理用房，前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度、服務(wù)合同，物業(yè)承接查驗(yàn)的條件、程序、備案以及賠償責(zé)任等細(xì)化了標(biāo)準(zhǔn)。還對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及信用管理、義務(wù)、收費(fèi)原則，業(yè)主的義務(wù)作了詳盡明確的規(guī)定。

　　目前，市人大已將《慶陽(yáng)市物業(yè)管理?xiàng)l例(草案)》列入立法計(jì)劃，預(yù)計(jì)2019年出臺(tái)實(shí)施。

　　據(jù)悉，市房管部門(mén)也將通過(guò)一系列舉措、聯(lián)合多部門(mén)繼續(xù)引導(dǎo)物業(yè)公司科學(xué)發(fā)展，建立長(zhǎng)效監(jiān)管機(jī)制，努力提升物業(yè)管理水平。明確物業(yè)配套設(shè)施規(guī)劃、建設(shè)的具體要求，嚴(yán)把前期物業(yè)管理關(guān)，力爭(zhēng)從源頭上杜絕由于物業(yè)配套設(shè)施建設(shè)與管理不規(guī)范所帶來(lái)的后患;提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻，將每一項(xiàng)服務(wù)工作的程序都規(guī)范化，培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)，建立內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制。加強(qiáng)政府政策支持力度，改造完善物業(yè)配套，逐步推行物業(yè)管理，綜合整治舊城區(qū)住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，多方籌集資金，分批改造、完善功能，提高服務(wù)水平。同時(shí)加大宣傳力度，引導(dǎo)人們形成正確的物業(yè)消費(fèi)觀念，讓“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的思想觀念深入人心，不斷增強(qiáng)業(yè)主的物業(yè)消費(fèi)意識(shí)。

　　隨后在相關(guān)政策出臺(tái)后，嚴(yán)格依據(jù)法律法規(guī)，規(guī)范業(yè)主委員會(huì)成立，聯(lián)合其他部門(mén)推動(dòng)建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處新機(jī)制，將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調(diào)解，逐步建立和完善司法調(diào)解制度，化解居民糾紛和及時(shí)處理侵害居民合法權(quán)益的事件。