XX年3月，趙某因借款糾紛被王某訴至法院，4月1日應(yīng)王某申請(qǐng)，法院依法裁定查封趙某所有的房產(chǎn)，并到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理了查封登記手續(xù)，通知該機(jī)關(guān)不予辦理該房產(chǎn)過戶手續(xù)。4月25日，趙某又將該查封房產(chǎn)租與不知情的第三人林某，約定租期為兩年。5月14日法院判令趙某歸還王某XX元及利息3000元。判決生效后趙某未在指定日期內(nèi)歸還借款。經(jīng)王某申請(qǐng)，XX年7月19日，法院在未通知林某的情況下強(qiáng)制執(zhí)拍賣趙某所有的房產(chǎn)于鄧某，并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。8月10日鄧某通知林某搬出房屋，林某以“買賣不破租賃”的原則要求繼續(xù)承租，并稱法院的拍賣行為沒有尊重其“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”，其有權(quán)主張法院的強(qiáng)制拍賣行為無效。

　　[評(píng)析]：

　　本案涉及的主要概念是“買賣不破租賃”。“買賣不破租賃”原則上我國(guó)為了保護(hù)承租人的利益，為了保護(hù)租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定性而制定的。本案是否應(yīng)適用“買賣不破租賃”呢?首先讓我們來看一下“買賣不破租賃”的概念及其適用條件。

　　一、“買賣不破租賃”和我國(guó)關(guān)于“買賣不破租賃原則”的規(guī)定

　　“ 買賣不破租賃”是指租賃關(guān)系成立之后，即使出租人將租賃物轉(zhuǎn)讓給第三人，承租人仍然可以向受讓人主張租賃權(quán)，受讓人所取得的財(cái)產(chǎn)是負(fù)擔(dān)租賃權(quán)的財(cái)產(chǎn)。

　　最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<民法通則若干問題的意見》第119條第2款規(guī)定：“私有房屋在租賃期間，因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效。”;《合同法》第229條規(guī)定“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的 ，不影響租賃合同的效力?！?《城市房屋租賃管理辦法》第11條規(guī)定：“租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定”

　　二、“買賣不破租賃”的適用條件

　　1、就同一標(biāo)的物上存有買賣合同和租賃合同;買賣合同與租賃合同均有效成立。如果無效的，就按照無效合同的處理方法處置。

　　2、租賃合同履約在先，亦即出租人將租賃物出租后又將租賃物所有權(quán)移轉(zhuǎn)于他人，若出租人在出租租賃物之前已將此物所有權(quán)移轉(zhuǎn)就不發(fā)生“買賣不破租賃”;

　　二、本案是否應(yīng)適用“買賣不破租賃”原則

　　筆者認(rèn)為，本案中的承租人可主張“買賣不破租賃”。

　　1、趙某和林某之間的房屋租賃合同，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意愿表示，未違反法律規(guī)定，為有效合同

　　趙某和林某之間的房屋租賃合同并無合同法規(guī)定的幾種當(dāng)然無效的情形之一，雙方之間并不存在欺詐、脅迫損害國(guó)家利益情形;雙方也無惡意串通損害國(guó)家、集體或者第三人利益情形;雙方簽定合同也并非是為了掩蓋非法目的;雙方簽定合同也沒有損害社會(huì)公共利益。

　　至于本案趙某和林某之間的租賃合同是否違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定問題。筆者認(rèn)為雖然建設(shè)部1995年發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定“司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋不得出租”。但筆者認(rèn)為《城市房屋租賃管理辦法》也不屬于我國(guó)法律、行政法規(guī)范疇，其僅屬于地方性法規(guī)范疇，依據(jù)上位法由于下位法的原理，應(yīng)認(rèn)定雙方的租賃合同合法有效。

　　同時(shí)由于交易的相對(duì)性，交易雙方不可能對(duì)對(duì)方存在的一切情形均有了解，交易一方僅能從對(duì)方提供的資料了解標(biāo)的的相關(guān)情況。如果以交易方不能掌握的情形來認(rèn)定交易行為無效，則不利于維護(hù)交易的穩(wěn)定性和安全性。權(quán)衡兩方利益，筆者認(rèn)為應(yīng)側(cè)重于對(duì)交易的安全保護(hù)。我國(guó)立法也支持了該觀點(diǎn)，最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第26條第3款又規(guī)定“人民法院的查封、扣押、凍結(jié)沒有公示的，其效力不得對(duì)抗善意第三人。本案林某作為善意第三人，其事前并不知曉法院已經(jīng)將趙某的房屋進(jìn)行查封(法院并未采用封條等方式公示其查封行為)，且林某為其承租行為支付了合理對(duì)價(jià)，故應(yīng)認(rèn)定林某與趙某之間的租賃合同合法有效。

　　另外從我國(guó)法院將采用封條查封等方式轉(zhuǎn)為只是到房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)凍結(jié)房屋轉(zhuǎn)讓過戶可以看出，我國(guó)的法律是傾向于對(duì)承租人的利益保護(hù)。

　　2、法院雖然查封了趙某房屋，但僅是房產(chǎn)轉(zhuǎn)移過戶，并未涉及到房屋拍賣、房產(chǎn)過戶手續(xù)，房產(chǎn)的真正過戶是發(fā)生在林某和趙某簽定房屋租賃合同以后，故本案符合“租賃合同履約在先”這一構(gòu)成要件。

　　綜上筆者認(rèn)為，林某的租房行為是符合“買賣不破租賃”的構(gòu)成要件的，故林某可以以買賣不破租賃“原則主張繼續(xù)承租權(quán)。